一、 四大法律风险凸显

风险之一：垫资风险

一方面，房地产开发企业资金紧张；另一方面，施工企业本来就是粥少僧多的行业，近年来市场环境差的时候，施工企业签约量、生产量降低。为了减少市场差环境对自身的影响，在房地产开发企业要求垫资施工的情况下，施工企业可能会选择垫资施工。房地产开发企业往往希望垫资至商品房可以预售阶段：一般多层为结构封顶，高层为施工至主体结构的2/3。房地产开发企业取得预售许可证后，通过预售商品房获得的预售款项来支付垫资款。

问题是：如果尚未垫资至可以预售阶段，房地产开发企业经营状况出现恶化，资不抵债，则一方面已经垫进去的工程款将存在难以收回的风险，另一方面，如果垫资施工至可预售阶段，但是，届时如果房地产销售市场仍然处于低迷状态，商品房难以预售，则本来想通过预售款支付垫资款的计划将难以实现，甚至可能进一步演变为资不抵债，垫资款难以收回

风险之二：拖欠进度款风险

由于房地产销售市场低迷，房地产开发企业本来可以预售的商品房无法及时售出，本来以预售款作为支付工程进度款的方法，将无法实现，如果房地产开发企业无法通过融资方式解决资金困难，那么，施工企业的工程进度款将不可避免的被拖欠。

风险之三：停缓建损失无法获得赔偿的风险

一方面，房地产开发企业对未来短时间内商品房销售能否走出低迷的状况没有信心；另一方面，房地产开发企业短期融资困难。这种情况下，房地产开发企业将可能主动选择对在建项目进行停缓建。

此外，在房地产开发企业拖欠工程进度款的情况下，施工企业被迫停工，不得停缓建。

对于停缓建，将会发生相应的损失，这些损失包括；停工、窝工、遣散费损失，已运至工地的材料、设备积压损失，施工机械设备停置、调迁损失，已订购材料、设备的定金、违约金等损失。对于这些损失，施工企业均可以像房地产开发企业主张赔偿。但是，问题是施工企业往往不注意收集、制作证据材料，没有按照合同约定进行签证、索赔，最后导致这些难以获得房地产开发企业的赔偿。

风险之四：拖延结算及拖延结算款的风险

房地产开发企业资金紧张，有些企业有可能通过拖延结算以达到延期支付结算款的目的，此外，对于已经办理结算的项目，房地产开发企业也可能因为资金因素。一时难以支付相应的工程结算款。因此，施工企业面临结算备拖延，结算款被拖欠的风险。

二、 施工企业五大应对策略

策略一、要求房地产开发企业提供担保

对于施工企业决策垫资施工的项目，对于拖延工程进度款的项目。施工企业可以要求房地产开发企业提供担保，具体包括：由第三方提供连带保证担保、抵押、质押等。在房地产开发企业不按约定支付垫资款、进度款的情况下，施工企业可以主张担保债权。如要求第三人承担连带保证责任，变卖、拍卖抵押物、质押物以实现垫资款、进度款的债权。

此外，需要特别说明的是，在《物权法》出台之前。实践中在建工程仅可以抵押给银行，不可以抵押给其他单位，但是《物权法》实施之后，明确规定在建工程可以抵押，而且对抵押对象没有任何的限制，这就意味着可以抵押给施工企业，因此，如果在建工程没有抵押给银行的情况下，施工企业可以要求房地产开发企业将在建工程抵押给施工企业。

策略二：行使不安抗辩权

对于正在垫资施工的项目，市场环境差的时候根据垫资条款的约定，施工企业也应继续履约，否则将承担违约责任。但是，如果房地产开发企业经营状况恶化，丧失、或者可能丧失履行债务的能力，则施工企业可以停止垫资施工，即行使不安抗辩权，《合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行。第（1），经营状况恶化….。第（4），有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。第六十九条规定：中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内，未恢复合同履行能力并且未提供适当担保的，中止履行一方可以解除合同。

策略三：以房抵债

对于拖欠垫资款、进度款、结算款的企业，如果房地产开发企业商品房可以预售，则施工企业可以要求房地产开发企业以房抵债，即将可以预售的商品房折价与房地产开发企业的垫资款、进度款、结算款进行抵销。不过，以房抵债时，一定要注意双方需要签订预售合同并办理预售登记，否则，一旦房地产开发重复预售给他人并办理预售登记，则施工企业无法获得相应商品房的所有权。

策略四：积极办理签证、索赔

对于工程停、缓建造成的损失，施工企业需要根据项目投资方是境外投资方还是国内投资方情况：双方签约文本采用的香港版文本、FIDIC合同文本还是国内的示范文本情况以及房地产开发企业管理人员的管理习惯，决定采取签证方式还是采取索赔的方式主张赔偿。对于境外投资、采用香港版文本、FIDIC合同文本签约、房地产开发企业管理人员习惯索赔方式的项目，施工企业需要积极进行索赔；对于国内投资、采用国内示范文本签约、房地产开发企业管理人员习惯签证方式的项目，施工企业需要积极办理有效的签证。

策略五：行使工程价款优先受偿权

对于拖欠垫资款、拖欠进度款、拖延结算及结算款风险，如果发现房地产开发企业存在资不抵债或其他将导致工程款难以收回的情形，施工企业需要尽快提起诉讼，请求确认工程价款的优先受偿权，并对在建工程实施保全，以防止打赢了官司无法获得执行。