今年3月1日，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(以下简称物权法解释(一))正式开始实施，作为普通家庭财产中最为重要的房屋，如果因为房屋权属争议而对房屋产权证的登记有异议；或者在产权人不知情的情况下，自己的房产证遭篡改，那么到底是应该先进行民事诉讼，还是应该先打行政官司呢?

    审查不严导致房产莫名过户

    李强有一个弟弟，两人小时候都和父母住在父母的房子里，成年后，李强便搬离了家里，而弟弟李华始终和父母共同居住。父母去世后，家里的老房子面临拆迁，李强认为，房子是父母的遗产，自己和弟弟都有继承权。可李华却突然拿出一份房产证，上面记载的房屋产权人已经变成了李华的名字，并对哥哥说:“这房子根本就不是父母遗产，早就是我的个人财产了。”看到房产证，李强很气愤，他认为根据父母生前工作单位出具的证明材料，房子的产权人应为父母，弟弟无权将房屋登记在自己名下，相关登记机构在办理产权证的过程中审查不严格。可是，明知道房产证有问题，是该直接提起继承纠纷之诉，确定遗产份额呢?还是先启动一个行政诉讼撤销弟弟手上的房产证，而后再打继承官司呢?

    根据我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记才发生法律效力，法律另有规定的除外；不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。这就意味着，产权登记是不动产物权变动的生效要件，而登记行为是由行政机构依职权作出的。目前，产权登记的审查主要还是对相对人提交的书面材料进行形式审查，所以不能排除登记内容与真实的权利归属存在偏差的情形。当这种情况出现时，真正权利人的权利如何保护呢?

    政府登记错误应提行政诉讼

    “也就是说，如果当事人的目的仅仅是要确认不动产的产权登记行为本身违法，例如登记机构无正当理由拒绝办理登记、登记内容与对应证明材料不相符、依据被认定为无效或违法的证明材料办理的登记等，就应当提起行政诉讼。”孙静波说，物权法解释(一)对于房屋权属登记争议的规定，简而言之就是:房屋有权属争议，打民事官司；权属无争议，只是认为登记行为违法，打行政官司。

【法律事务部供稿】